LÉGISLATION

OPTION CONSTRUCTION – 4ÈME ANNÉE

Edition 2025 / Enseignement primaire, secondaire et technique en RDC.

Préliminaire

Objectifs du cours

Ce cours terminal a pour objectif de doter le futur technicien d’une connaissance fondamentale du cadre juridique et réglementaire qui régit l’acte de construire. L’ambition est de le rendre capable de situer son action professionnelle au sein d’un écosystème complexe d’acteurs, de contrats, de règles d’urbanisme et de normes sociales. Il s’agit de former un professionnel averti, conscient de ses droits, de ses devoirs et de ses responsabilités, apte à naviguer avec assurance dans l’environnement légal de la construction en République Démocratique du Congo. ⚖️

Approche Pédagogique

Privilégiant une démarche pragmatique, l’enseignement s’éloignera d’une approche purement théorique du droit pour se concentrer sur son application concrète dans le secteur du BTP. Chaque notion juridique (contrat, servitude, permis de construire) sera illustrée par des études de cas et des exemples tirés de la pratique des chantiers. L’analyse de documents types, comme des extraits de cahiers des charges ou de contrats de travail, permettra d’ancrer les savoirs dans la réalité professionnelle. Le cours visera à donner des réflexes et des outils pour prévenir les litiges et garantir la conformité des projets, qu’ils soient menés à Kinshasa, Kananga ou ailleurs.

Compétences Visées

Au terme de cette année, l’élève détiendra les compétences suivantes :

• Identifier : Reconnaître les différents acteurs d’un projet de construction et comprendre la nature des liens contractuels qui les unissent.
• Analyser : Interpréter les clauses essentielles d’un cahier des charges et comprendre les différents modes de passation et de rémunération des marchés de travaux.
• Appliquer : Mettre en œuvre les principales règles du droit de l’urbanisme (alignement, recul) et du droit privé (mitoyenneté, servitudes) dans la conception et l’implantation d’un projet.
• Comprendre : Maîtriser les notions de base de la législation du travail applicables à la gestion du personnel sur un chantier.

Modalités d’Évaluation

L’évaluation portera sur la capacité de l’élève à mobiliser ses connaissances juridiques pour analyser des situations professionnelles. Elle pourra prendre la forme d’études de cas pratiques (analyse d’un litige de voisinage, rédaction de clauses simples), de questionnaires à choix multiples sur les notions réglementaires et de mises en situation. Un examen final de synthèse évaluera la compréhension globale du cadre légal de la construction, en demandant à l’élève d’identifier, pour un projet donné, l’ensemble des contraintes juridiques et administratives à respecter.  Gavel

Partie I : Le Cadre Juridique de l’Acte de Construire

Cette partie fondamentale a pour but de définir le terrain de jeu légal dans lequel évolue tout projet de construction. Elle présente les acteurs, les contrats qui les lient et les documents qui formalisent leurs engagements, en se concentrant sur les marchés de travaux et le rôle central du cahier des charges.

Chapitre 1 : Introduction au Droit de la Construction

Ce chapitre pose les bases en définissant ce qu’est le droit de la construction et en identifiant les différents intervenants d’un projet ainsi que leurs responsabilités respectives.

1.1. La Notion de Droit et son Application aux Travaux Publics

Une introduction aux grands principes du droit est menée, en expliquant comment les règles juridiques s’appliquent de manière spécifique au secteur des bâtiments et des travaux publics pour en réguler les pratiques.

1.2. Les Sources du Droit de la Construction en RDC

L’élève découvrira les différentes sources qui nourrissent le droit de la construction, depuis les lois et décrets nationaux jusqu’aux règlements d’urbanisme locaux et aux normes techniques.

1.3. Les Acteurs du Projet de Construction et leurs Rôles

La distinction fondamentale entre le Maître d’Ouvrage (le client, celui qui commande), le Maître d’Œuvre (l’architecte ou l’ingénieur, celui qui conçoit) et l’Entrepreneur (celui qui construit) est établie.

1.4. Le Rôle et les Responsabilités du Technicien

Le technicien en construction, futur chef de chantier ou conducteur de travaux, se situe au cœur de cet écosystème. Ses responsabilités techniques, mais aussi légales (sécurité, conformité), sont ici soulignées.

Chapitre 2 : Le Contrat d’Entreprise de Travaux

Le contrat d’entreprise est le document juridique qui formalise la relation entre le client et le constructeur. Sa compréhension est essentielle pour sécuriser la relation commerciale.

2.1. La Définition et la Nature Juridique du Contrat d’Entreprise

Le contrat d’entreprise de travaux, ou « contrat de louage d’ouvrage », est défini. Ses caractéristiques essentielles, qui le distinguent d’autres types de contrats comme le contrat de vente ou de travail, sont analysées.

2.2. Les Obligations Conventionnelles de l’Entrepreneur

L’entrepreneur a des obligations de résultat : construire un ouvrage conforme aux plans et aux règles de l’art, dans les délais et le budget convenus. Ses devoirs de conseil et de sécurité sont également abordés.

2.3. Les Obligations Conventionnelles du Maître de l’Ouvrage

Le client a également des obligations, la principale étant de payer le prix convenu. Il a aussi le devoir de permettre à l’entrepreneur d’exécuter son travail dans de bonnes conditions.

2.4. La Réception des Travaux et les Garanties

La réception des travaux est l’acte juridique par lequel le client accepte l’ouvrage. Elle marque le point de départ des différentes garanties légales dues par l’entrepreneur (garantie de parfait achèvement, garantie décennale).

Chapitre 3 : Les Marchés de Travaux Publics et Privés

Ce chapitre explore les différentes manières de conclure un marché de travaux et de fixer le prix des prestations, des aspects qui conditionnent toute la gestion économique du projet.

3.1. Les Modes de Passation des Marchés

Les trois principales procédures de mise en concurrence sont présentées : l’adjudication publique (appel d’offres), le concours et la négociation directe (gré à gré), chacune avec ses avantages et son champ d’application.

3.2. Les Modes de Fixation des Prix

La rémunération de l’entrepreneur peut être fixée de deux manières : le marché à forfait, où le prix est global et définitif, ou le marché au bordereau (à prix unitaires), où le paiement se fait sur la base des quantités réellement exécutées.

3.3. Le Principe de la Révision des Prix

Pour les chantiers de longue durée, une clause de révision des prix est souvent introduite dans le contrat pour prendre en compte les variations du coût des matériaux et de la main-d’œuvre.

3.4. Le Cahier des Charges : La Loi des Parties

Pièce maîtresse du contrat, le cahier des charges décrit précisément les travaux à réaliser et les exigences techniques à respecter. Sa lecture, sa compréhension et son respect sont des devoirs absolus pour le technicien.

Partie II : Le Droit Administratif Appliqué à la Construction

Cette partie se concentre sur les règles de droit public qui encadrent l’acte de construire. Elle explore les relations entre le projet de construction et la puissance publique, à travers les règles d’urbanisme, d’occupation du sol et de santé publique.

Chapitre 4 : L’Urbanisme et le Droit Foncier Public

Construire n’est pas un droit absolu ; c’est une autorisation délivrée par l’autorité publique, qui s’exerce dans le respect des règles d’aménagement du territoire.

4.1. Les Services de l’Urbanisme et du Cadastre

Le rôle et les missions des services administratifs en charge de l’urbanisme et du cadastre (qui identifie et enregistre les propriétés foncières) sont présentés. Ils sont les interlocuteurs incontournables de tout projet.

4.2. Le Permis de Construire : Procédure et Importance

Aucune construction ne peut démarrer sans l’obtention préalable d’un permis de construire. La procédure de demande, les pièces à fournir et l’importance de cet acte administratif sont étudiées en détail.

4.3. Le Principe de l’Alignement et la Voirie

L’alignement est la limite fixée par l’autorité publique entre le domaine public de la voirie et les propriétés privées. Le respect de cette limite est une contrainte absolue pour l’implantation de tout bâtiment.

4.4. L’Expropriation pour Cause d’Utilité Publique

La puissance publique peut, dans un but d’intérêt général (construction d’une route, d’un hôpital), contraindre un propriétaire à céder son bien, moyennant une juste et préalable indemnité. Ce mécanisme d’expropriation est expliqué.

Chapitre 5 : Les Servitudes Publiques et la Santé

Au-delà des règles d’urbanisme, l’intérêt général impose des contraintes spécifiques aux propriétés privées, appelées servitudes d’utilité publique.

5.1. Les Servitudes d’Utilité Publique

Ces servitudes peuvent concerner la protection du patrimoine, la salubrité publique ou le passage de réseaux (lignes électriques, canalisations d’eau). Leurs conséquences pour le constructeur sont analysées.

5.2. Les Règlements de Salubrité et d’Hygiène Publique

La conception des bâtiments, notamment en matière de ventilation, d’éclairement naturel et de gestion des eaux usées, doit respecter des règles sanitaires strictes pour garantir l’hygiène et la santé des occupants.

5.3. La Gestion des Déchets de Chantier

Un chantier produit une grande quantité de déchets. La législation impose à l’entrepreneur de les trier, de les stocker correctement et de les faire évacuer vers des filières agréées.

5.4. La Sécurité Incendie dans les Bâtiments

Pour les établissements recevant du public (ERP) comme une école à Goma ou un marché à Lubumbashi, des réglementations très strictes en matière de sécurité incendie (évacuation, résistance des matériaux) s’imposent au concepteur. 🔥

Partie III : Le Droit Privé et les Relations de Voisinage

Cette partie aborde les règles de droit privé qui régissent les rapports entre les propriétaires fonciers voisins. La connaissance de ces règles est essentielle pour prévenir les conflits qui naissent fréquemment à l’occasion de travaux de construction.

Chapitre 6 : Le Droit de Propriété et ses Limites

Le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer de son bien de la manière la plus absolue. Ce chapitre explore ce droit fondamental, mais aussi les limites qui lui sont apportées.

6.1. La Définition du Droit de Propriété et ses Attributs

Le droit de propriété est analysé à travers ses trois composantes : le droit d’user de la chose (usus), le droit d’en percevoir les fruits (fructus) et le droit d’en disposer (abusus).

6.2. Le Bornage et la Délimitation des Propriétés

Le bornage est l’opération qui consiste à matérialiser de manière contradictoire et définitive la limite entre deux propriétés contiguës. Il permet de prévenir de nombreux conflits.

6.3. La Notion de Trouble Anormal de Voisinage

Nul ne doit causer à son voisin un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage. Cette théorie jurisprudentielle s’applique particulièrement aux nuisances des chantiers (bruit, poussière).

6.4. Les Distances de Plantation et de Construction

Le Code civil et les règlements locaux imposent des distances minimales à respecter pour les plantations et pour la construction de certains ouvrages par rapport à la limite de propriété.

Chapitre 7 : Les Servitudes de Droit Privé et la Mitoyenneté

La cohabitation entre propriétés voisines est organisée par des règles spécifiques, notamment les servitudes et le régime de la mitoyenneté.

7.1. La Définition et la Classification des Servitudes Privées

Une servitude est une charge imposée à une propriété (le fonds servant) au profit d’une autre propriété (le fonds dominant). Les différentes catégories de servitudes (de passage, de vue) sont présentées.

7.2. La Servitude de Passage en Cas d’Enclave

Le propriétaire d’un terrain enclavé, qui n’a pas d’accès à la voie publique, a le droit d’obtenir un passage sur le terrain de ses voisins, moyennant une indemnité.

7.3. Les Servitudes de Vue et de Jour

La création d’ouvertures (fenêtres, balcons) est réglementée pour préserver l’intimité du voisin. Les règles concernant les vues droites et les vues obliques sont étudiées.

7.4. Le Principe de la Mitoyenneté des Murs et Clôtures

Un mur ou une clôture construit sur la limite séparative de deux terrains est présumé mitoyen. Ce régime de copropriété forcée entraîne des droits et des obligations pour chacun des voisins.

Partie IV : La Législation du Travail sur les Chantiers

Cette dernière partie est consacrée au droit social, qui régit les relations entre l’employeur (l’entreprise de construction) et ses salariés. La connaissance de ces règles est une compétence indispensable pour tout technicien amené à gérer une équipe.

Chapitre 8 : Le Contrat de Travail dans le BTP

Le contrat de travail est l’acte qui formalise la relation de subordination entre le salarié et l’employeur.

8.1. La Définition du Contrat de Louage de Services

Le contrat de travail est défini par trois éléments : la fourniture d’un travail, une rémunération et, surtout, un lien de subordination juridique.

8.2. La Période d’Essai et les Différents Types de Contrats

La période d’essai permet à l’employeur d’évaluer les compétences du salarié. La distinction entre le contrat à durée déterminée (CDD) et le contrat à durée indéterminée (CDI), qui est la norme, est fondamentale.

8.3. La Rupture du Contrat : Le Préavis

La rupture d’un contrat de travail, qu’elle soit à l’initiative du salarié (démission) ou de l’employeur (licenciement), doit respecter une période de préavis dont la durée est fixée par la loi ou les conventions.

8.4. La Durée du Travail et les Heures Supplémentaires

La durée légale du travail est fixée par la loi. Toute heure effectuée au-delà de cette durée est une heure supplémentaire, qui doit être rémunérée avec une majoration.

Chapitre 9 : Les Droits et Devoirs des Salariés et Employeurs

Le contrat de travail engendre une série de droits et d’obligations pour chacune des parties, qu’il est essentiel de connaître.

9.1. La Rémunération et le Bulletin de Paie

Le paiement du salaire est l’obligation principale de l’employeur. Le bulletin de paie est un document obligatoire qui doit détailler tous les éléments de la rémunération.

9.2. Les Congés Légaux et les Jours Fériés

Tout salarié a droit à des congés payés annuels, ainsi qu’au repos lors des jours fériés légaux. Des congés spéciaux pour événements familiaux sont également prévus.

9.3. Le Droit de Grève et les Arrêts de Travail

Le droit de grève est un droit constitutionnellement reconnu. Son exercice est encadré par la loi. Les conditions de l’arrêt de travail pour maladie ou accident sont également réglementées.

9.4. L’Obligation de Sécurité sur le Chantier

L’employeur a une obligation de résultat en matière de sécurité : il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour protéger la santé physique et mentale de ses salariés. C’est une de ses responsabilités les plus importantes, surtout dans un secteur à haut risque comme le BTP.

Annexes

Tableau des Acteurs de la Construction

Un tableau synthétique rappellera le rôle, les missions et les responsabilités de chaque intervenant à l’acte de construire (Maître d’Ouvrage, Maître d’Œuvre, Entrepreneur, Bureau de Contrôle, etc.). 🤝

Exemple de Structure d’un Cahier des Charges

Un plan type d’un Cahier des Charges Spéciales (CSC) sera fourni, pour servir de guide à la lecture et à la compréhension de ce document essentiel.

Guide des Démarches Administratives

Une fiche méthodologique décrira la procédure type pour le dépôt et l’instruction d’une demande de permis de construire pour un projet de maison individuelle.

Mémento du Droit du Travail

Une fiche récapitulative présentera les informations clés de la législation du travail : durée légale du travail, salaire minimum, durée des préavis, principaux motifs de licenciement, etc. 👥